Время скидок: как в кризис продать квартиру на вторичном рынке

На столичном рынке недвижимости сложился «рынок покупателя», который имеет широкий выбор вариантов как в первичном, так и во вторичном сегментах. И если новостройки сейчас активно поддерживаются государством путем субсидирования льготных ипотечных ставок, то «вторичка» вынуждена выживать самостоятельно — за счет той части продавцов, которые в нынешней ситуации идут на компромисс с покупателями.

Реализовать квартиру на «вторичке» на прежних условиях, которые существовали на высоком рынке, становится все сложнее. Сделки, по словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, проходят только там, где продавцы готовы снижать цены. В свою очередь те, кто отказывается от торга, как говорит риелтор, в этом году почти не имеют шансов найти покупателей. Около 78% сентябрьских продаж, по информации «Инкома», состоялись по цене ниже заявленной продавцом на 9-20%.

Рынок затоварен. «Предложение на столичном вторичном рынке сейчас на 30–50% превышает среднестатистический уровень. Однако резервы для его роста далеко не исчерпаны», — отмечает руководитель группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко.

Слагаемые успешной продажи

Единственный рецепт для быстрой реализации квартиры, как утверждает управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — прямое снижение ее стоимости на 5–10%. Низкая цена и возможность скидки, по словам ведущего специалиста компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, сейчас являются для покупателя приоритетными факторами. «Все прочие критерии существенно проигрывают в актуальности», — говорит она. Это касается даже местоположения объектов, его видовых характеристик, обеспеченности района инфраструктурой и др.

Однако не все собственники вторичных квартир, которые находятся в продаже или готовятся к ней, хотят мириться с конъюнктурой рынка и пытаются максимально долго держать ценники на докризисном уровне. «В отличие от девелоперов, частники на вторичном рынке неохотно идут навстречу покупателям, пытаясь удержать цены на максимуме. Неуступчивость продавцов наряду с отсутствием доступной ипотеки приводит к обвальному снижению числа сделок», — отмечает Олег Репченко.

квартиры москвы
до 4 млн руб
до 5 млн руб
до 6 млн руб
до 10 млн руб
свыше 10 млн руб

Упорство собственника, который не хочет учитывать текущие рыночные реалии, по словам Екатерины Артемовой, может критически затянуть сроки экспозиции квартиры. «В результате продавец потеряет время, но в итоге ему все равно придется снижать цену», — говорит риелтор. Оперативность в сегодняшних условиях — очень важный фактор, подтверждает Мария Литинецкая: «Если у вас появляется потенциальный покупатель с «живыми» деньгами, не стоит его отпускать или откладывать просмотр квартиры. Сегодня это просто недопустимо — за день-два потенциальный клиент может не только посмотреть несколько вариантов, но и уже внести задаток за другую квартиру. Два слагаемых успешной продажи сегодня — это доступная цена и оперативность показа».

Что нужно знать при продаже квартиры

• Чтобы удачно продать квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно позаботиться о рекламе объекта — как минимум выложить в нескольких информационных источниках качественные фото и объявления о продаже с описанием всех преимуществ квартиры.
• Выгодно обыграть «фишки» объекта — к примеру, сделать акцент на том, что бонусом к квартире может быть встроенная кухонная техника в подарок, джакузи в ванной и пр.
• При необходимости потребуется потратить время и средства хотя бы на косметический ремонт — жилье в хорошем эстетическом состоянии всегда покупается лучше. Сейчас спрос на квартиры с ремонтом стал выше, поскольку большинство тех, кто сегодня готов покупать жилье на вторичном рынке, делают это в силу объективной необходимости и хотят максимально быстро заселиться в квартиру.
• Использовать простые техники показа на местах. Рекомендуется включить в квартире весь имеющийся свет. Многие риелторы и хозяева используют дополнительные приемы — например, угощают клиента кофе, домашней выпечкой, чтобы у него появились приятные ассоциации с домашним уютом.
• Продавцу следует убрать из квартиры максимально возможное количество своих вещей — одежду, детские игрушки, предметы личной гигиены в ванной.
• Активно обсуждать условия сделки, проявлять гибкость в ходе переговоров.
• Обеспечить квартире, если есть возможность, юридическую чистоту. Клиенты с осторожностью относятся к квартирам, которые были наследованы, или где в свидетельстве о праве собственности указаны несовершеннолетние дети или юридические лица. Желательно указывать в договоре всю сумму сделки. Наилучшие шансы на успех у тех, кто продает приватизированные квартиры или приобретенные по договору купли-продажи. Плюсом является нахождение квартиры в собственности продавца более трех лет.

Советы могут быть полезны для тех, кто в кризис старается максимально сократить издержки, в том числе сэкономить на комиссионных риелтору. Отчасти из-за ситуации в экономике, отчасти в результате появления свободного доступа к информационным ресурсам, как продавцы, так и покупатели сейчас стараются действовать самостоятельно — без привлечения посредников, считает директор агентства недвижимости «МГСН-Ленинский проспект» Валерий Гребенник. «Сегодня очень популярны интернет-форумы «сдам-сниму-продам без риелтора», которые, судя по текстам, часто организовывают профессиональные маклеры, занимающиеся частной практикой», — замечает менеджер МГСН.

Цены

Читайте также

Государство отказалось от субсидирования ипотеки на вторичном рынке жилья

Как изменился рынок вторичного жилья c начала кризиса

Надежды риелторов на осеннее повышение реального спроса на вторичном рынке жилья не оправдались. Вместо ожидаемых 15% роста показатель совершенных сделок в сентябре, как говорится в аналитических материалов компании «Инком-Недвижимость», увеличился только на 10,2%.

Это не удержало цены от падения — средняя стоимость предложения в рублях в сентябре по отношению к августу снизилась на 1,1%, в долларах — на 3,4 %.

Средняя цена на вторичные квартиры, по данным «Инкома», в первый месяц осени составила 190 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года рублевая стоимость «квадрата» упала на 2,6 %.

Средний срок экспозиции, за который продается квартира, как говорится в обзоре, сейчас составляет 78 дней — это на 25% больше, чем в начале года.

Владимир Миронов