Владелец Московского кредитного банка инвестировал в офисную недвижимость

Роман Авдеев

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Бизнесмен Роман Авдеев впервые инвестировал в офисную недвижимость, купив бизнес-парк Solutions на юге Москвы. Сейчас качественные объекты продаются по цене, близкой к стоимости строительства

Вошли во вкус

О том, что структура, подконтрольная Роману Авдееву (состояние $1,3 млрд, по оценке Forbes), купила два офисных здания бизнес-центра Solutions общей площадью 43,7 тыс. кв. м, РБК рассказали представители трех консалтинговых компаний в сфере недвижимости. Речь, по их словам, идет об объектах класса А на ул. Кировоградская, 23а и 23, стр. 1, отличающихся высокой долей арендопригодных площадей. О сделке знает также управляющий партнер консалтинговой компании ILM Андрей Лукашев.

В концерне «Россиум», который объединяет активы Авдеева, сказали, что сделку закрыла его «дочка» — компания «Инград-Сервис». Она стала собственником зданий в начале марта, следует из выписки из ЕГРН (есть в распоряжении РБК). В компании «Москапстрой-ТН», которая владела бизнес-центром в Чертаново с момента постройки в 2010 году, не ответили на вопросы РБК.

По оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алана Балоева, стоимость двух объектов может составлять 4 млрд руб. Директор группы по сопровождению сделок с недвижимостью PwC Саян Цыренов уверен, что здания стоят существенно дешевле — около 2–2,5 млрд руб. Сегодня рыночная ситуация позволяет инвесторам, имеющим достаточные ресурсы, совершать сделки с качественными, но недооцененными активами по цене, близкой к стоимости строительства, отмечает Цыренов.

Выгодной рыночной ситуацией воспользовался, в частности, Россельхозбанк. В ноябре 2016 года стало известно, что он купит у «Галс-Девелопмента» офисную башню в комплексе «IQ квартал» в «Москва-Сити», куда должны переехать его сотрудники. Опрошенные РБК эксперты оценивали сделку в 12 млрд руб.

В начале апреля инвестиционная компания UFG Real Estate сообщила, что закрыла сделку по покупке бизнес-центра «Легион II» в центре столицы примерно за $100 млн (около 5,6 млрд руб. по курсу ЦБ РФ на тот момент). Первоначально прежний владелец «Норникель» хотел выручить за объект 11 млрд руб.

В процессе продажи существенно подешевело и здание торгово-офисного центра «Военторг» рядом с Кремлем. Если в начале 2014 года его владелец, миллиардер Дмитрий Рыболовлев, надеялся выручить $500 млн, то в начале 2017 года, когда стало известно о скором закрытии сделки с китайской Fosun и российской Avica, актив оценивался уже в 9–10 млрд руб. ($150–170 млн по курсу на январь).

Бизнес-центр Solutions — первая известная инвестиция Романа Авдеева в готовый офисный комплекс. Но на рынке недвижимости бизнесмен не новичок. Концерн «Россиум» владеет девелоперской группой «Инград», которая работает в Московском регионе с 2012 года. Ее портфель текущих и перспективных проектов составляет 2,5 млн кв. м, сообщили в пресс-службе компании.

Кроме того, в декабре 2016 года Авдеев купил у Михаила Прохорова более 90% акций девелоперской компании ОПИН. Тогда же он получил контроль над более чем 80 тыс. га в Липецкой, Тамбовской и Тверской областях, которые находятся на балансе компании «Агронова-Л».

Хороший, но пустой

Представитель CBRE утверждает, что 44% площадей бизнес-центра Solutions пустует. Исходя из того что в аренду сдаются 32 тыс. кв. м, свободно около 14,1 тыс. кв. м. По данным Cushman & Wakefield, в среднем по итогам первого квартала 2017 года вакантность в сегменте качественной офисной недвижимости в Москве составляла 14,8%.

За сопоставимые деньги в столице сейчас можно арендовать офис поближе к центру, объясняет высокую вакантность партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. Хотя после открытия ТЦ Columbus и реконструкции Варшавского шоссе​ район Чертаново стал более привлекательным. «Несмотря на свое местоположение, бизнес-парк Solutions можно отнести к качественным офисным объектам класса А, финансовые показатели которого при грамотном управлении могут быть существенно улучшены», — добавляет Андрей Лукашев из ILM.

Свободные площади могут занять подразделения Московского кредитного банка (МКБ), сообщили два собеседника РБК, знакомые с планами покупателя. В пресс-службе банка не ответили на вопрос о возможном переезде части его подразделений в Южное Чертаново.

Ставка аренды в бизнес-центре может колебаться от 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, если арендатор делает отделку самостоятельно, до 13–15 тыс. руб. за 1 кв. м в год, если помещение сдается уже с отделкой, сообщила директор департамента офисной недвижимости Colliers International Ирина Бондарева. Таким образом, МКБ может платить минимум 112,9 млн руб. в год, подсчитал РБК. Если банк примет решение разместить часть своих сотрудников в БЦ Solutions, он сможет сэкономить за счет того, что деньги за аренду будут оставаться внутри концерна «Россиум», считает Денис Соколов.

При участии Екатерины Литовой