Господдержка ипотеки на вторичном рынке поможет продавать новостройки

Власти намерены дополнительно стимулировать рынок новостроек за счет поддержки ипотеки на вторичном рынке жилья при совершении обменных или альтернативных сделок (по схеме trade-in). Таким образом, льготная ипотека может появиться на вторичном рынке жилья. Соответствующие изменения внесет Минстрой совместно с Минфином. Они «позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки», — заявил вчера директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин.

trade-in

Схема trade-in в недвижимости представляет собой череду операций купли-продажи разных квартир — на деньги после продажи одной жилплощади сразу покупается одна или несколько других. Некоторые альтернативные сделки представляют собой многоуровневые цепочки, в которых может фигурировать несколько объектов.

Речь идет о снижении процентной ставки по жилищным кредитам для «вторички» до 12% годовых за счет государственного субсидирования — по аналогии с тем, которое сейчас действует при покупке новостроек. При этом обязательным условием станет целевое направление денег, вырученных от продажи вторичного жилья, на приобретение квартиры в новостройке. «В итоге льготные ставки (не выше 12% годовых) по ипотеке получат оба покупателя жилья — на первичном и вторичном рынках — по такой связанной сделке», — процитировала газета «Коммерсантъ» одного из участников правительственного совещания под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова, где обсуждался данный вопрос. Идею, как рассказал Никита Стасишин, предложили и обосновали присутствовавшие на совещании застройщики, после чего Шувалов поручил Минстрою проработать предложения по распространению программы льготной ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке.

Господдержка в сегодняшнем виде направлена на инвесторов и «чистых» покупателей, количество которых в кризис сокращается. При этом обменные схемы, в которых участвует самая масштабная категория потенциальных покупателей, государством до сих пор не поддерживались. «Около 85% операций на вторичном рынке жилья — альтернативные. При этом примерно 20% потенциальных участников таких сделок рассматривают в качестве варианта квартиру в новостройке», — говорит директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Сейчас на рынке сформировался отложенный спрос со стороны «обменщиков», считают риелторы и девелоперы. «На вторичном рынке много собственников, которые хотели бы купить жилье в новостройке, особенно с учетом того, что многие новые проекты вышли с дисконтом к рынку. Однако стагнация на вторичном рынке не позволяет им быстро найти покупателя», — говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Найти клиента с живыми деньгами на «вторичку» практически невозможно. «Таких покупателей просто нет. Все они реализовали спрос еще в конце 2014 года. Те, у кого деньги остались — предпочитают держать их на депозитах и валютных счетах. Где аккумулируется финансовый потенциал покупателей квартир в новостройках? В квадратных метрах на вторичном рынке, которые сейчас очень трудно продать из-за отсутствия доступной ипотеки и нежелания собственников вторичного жилья снижать цену предложения», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Несмотря на то что в январе — сентябре, по данным Марии Литинецкой, банки в среднем снизили ставки по ипотечным продуктам для готового жилья с 16–17% до 14%, для большинства покупателей такой уровень все равно слишком высок. «Это сильно ограничивает продажи на вторичном рынке для покупки квартир в новостройках», — считает она. Процент ипотечных сделок в общем объеме операций на вторичном рынке, по данным компании, в 2015 году снизился по сравнению с прошлым годом с 35% до 20%.

Насколько дороже кредит для «вторички»

Заем, обеспеченный ликвидным залогом, стоит сейчас гораздо дороже, чем ипотека на новостройку, жить в которой можно будет только через несколько лет. Мария Литинецкая подсчитала, на сколько кредит на первичном рынке сейчас дешевле, чем на вторичном: «Возьмем для примера квартиру стоимостью 10 млн руб. и кредитные продукты, которые на нее может предоставить Сбербанк. Первоначальный взнос — 20% или 2 млн руб., срок кредита — 20 лет. По программе субсидирования ипотечной ставки 11,4% на первичном рынке ежемесячная плата составит 84,7 тыс. руб. А при ставке 13,5%, которая действует для вторичного рынка, ежемесячно придется отдавать 96,59 тыс. рублей. Общая переплата составит 12,3 млн руб. против 15,18 млн руб.». То есть, покупая квартиру по программе господдержки в новостройке, сейчас можно сэкономить почти 3 млн руб.

Кроме того, доступ к приобретению новостроек потенциальным покупателям ограничивается из-за снижения цен на вторичном рынке, поскольку нужный размер доплаты растет. Средний размер дисконта на вторичном рынке жилья, как говорит Сергей Шлома, сегодня составляет 10–15%, соответственно примерно на такую величину возрастут возможные расходы «альтернативщика». «Но конкретная сумма, конечно, зависит от характеристик объекта — его расположения, площади, класса и т. д. В некоторых случаях продавец типовой «однушки» на «вторичке» может приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке на старте продаж вообще без доплаты. На более поздних стадиях строительства доплата составит от 30 % (в границах Старой Москвы)», — пояснил эксперт.

В целом к инициативе государства по введению льготной ипотечной ставки для вторичного жилья участники рынка отнеслись позитивно. «В любом случае возвращение ипотеки на вторичный рынок по ставке 12% поможет реализоваться отложенному спросу тех частных продавцов, кто не мог продать «вторичку». Сбалансированность ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках оживит рынок, конвертировав значительный объем нереализованного спроса в сделки», — прогнозирует Дмитрий Котровский.

Читайте также

Господдержку ипотеки могут распространить на вторичный рынок жилья

Ипотека на вторичном рынке жилья в Москве за год сократилась на 40%

Какие кредиты на «вторичку» дают банки

В Сбербанке для покупателей готового жилья минимальная ставка по ипотеке сейчас составляет 12,5%. Однако она доступна только молодым семьям. Остальным категориям граждан кредит обойдется дороже. Первоначальный взнос в Сбербанке — от 15% стоимости приобретаемого жилья. В ВТБ24 для покупателей готового жилья установлена ставка от 14,5% (для зарплатных клиентов на 1 п. п. ниже). Срок кредита в обоих случаях — до 30 лет. На такой же период свой продукт для вторичного рынка «Надежный» Инвестторгбанк предлагает по ставке от 16,8%. Банк Москвы по программе «Вторичное жилье» дает кредит по ставке от 13% на срок до 50 лет. Первоначальный взнос в последних трех случаях составляет 20%.

Владимир Миронов

Читайте также: Новости Новороссии.