Это место для ваших персональных виджетов. Ставьте из админки - рубрики, архивы, метки, календарь, свежие комментарии, произвольное меню и др.
аренда офисов в москве
До 20 тыс. руб за кв м
От 20 до 30 тыс руб за кв м
От 30 до 50 тыс руб за кв м
По итогам второго квартала 2015 года Москва занимала первое место в Европе по доходности премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах исследования международной консалтинговой компании Knight Frank о состоянии рынков недвижимости крупнейших городов мира (Global Cities Report 2016). Показатель в столице России для офисов класса А составил 10–10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5–12%. Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для офисов класса А в Москве составляла 9,25–9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.
Ставка капитализации (capitalization rate) рассчитывается как отношение между стоимостью актива и чистой операционной прибылью, которая создается этим активом. Используется для оценки бизнеса (объекта недвижимости) методом прямой капитализации — его стоимость определяют путем деления чистого годового дохода по проекту на cap rate. Соответственно при высоком значении cap rate инвестиционная стоимость объекта ниже.
На сегодня показатели cap rate (10–10,5% для класса А и 11,5–12% для класса В), по данным российского офиса Knight Frank, остаются неизменными. Более высокая доходность, по информации компании Cushman & Wakefield, из европейских городов сейчас только в Киеве (13,5%), где политические риски выше, чем в России.
Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. «Высокий показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) показывает, что наш рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный относительно европейских рынков. Это связано со сложной экономической ситуацией, с геополитическими рисками», — замечает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
Текущая доходность собственников московских объектов тем временем, по словам Валентина Гаврилова, снижается. Основная причина — высокий уровень вакантных площадей. «Если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные офисы, данная проблема стоит менее остро и уровень вакансий в классе А составляет всего 12,7%, то в среднем по городу показатель составляет 17,6%», — говорит аналитик CBRE.
Москва на 13-м месте в Европе по стоимости офисов
В ценовом рейтинге Knight Frank крупнейших премиальных офисных рынков Европы Москва занимает сегодня 13-е место с показателем $7735 за 1 кв. м (продажа). На первом месте со значительным отрывом закрепился Лондон, где «квадрат» качественного офиса предлагается покупателям в среднем за $27 569. Сопоставимые с британской столицей цены отмечены только в Цюрихе и Париже — $24 430 и $23 895 соответственно.
В Европе между тем наблюдается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. «Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы привел к снижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на ключевых и периферийных рынках», — говорится в материалах Knight Frank.
Ставки капитализации премиальной офисной недвижимости в городах Европы, второй квартал 2015 года
Город
Ставка капитализации премиальной офисной недвижимости
1
Москва
10,0%
2
Бухарест
8,0%
3
Будапешт
7,3%
4
Стамбул
6,8%
5
Варшава
6,1%
6
Лиссабон
6,0%
7
Брюссель
5,8%
8
Прага
5,75%
9
Амстердам
5,5%
10
Хельсинки
5,0%
11
Милан
4,8%
12
Вена
4,8%
13
Осло
4,5%
14
Копенгаген
4,5%
15
Дублин
4,5%
16
Франкфурт
4,4%
17
Берлин
4,3%
18
Стокгольм
4,3%
19
Мюнхен
4,0%
20
Лондон
4,0%
21
Мадрид
4,0%
22
Париж
3,5%
23
Цюрих
3,5%
Источник: Knight Frank Research
Повышение cap rate на рынке премиальных офисов в Москве свидетельствует о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом спросе и большом количестве свободных площадей. Для сравнения, в период кризиса конца нулевых (с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, по данным Knight Frank, была зафиксирована максимальная в истории рынка ставка капитализации для офисов класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке офисов, присутствия большого числа российских и международных инвестиционных фондов, которые формировали высокий спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.
Однако эксперты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать, покупая объекты по сниженным в кризис ценам. А после стабилизации рынка — продавать их за большую стоимость или получать высокий арендный доход. «Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы имеет хороший потенциал для роста цен на активы. Думаю, не менее 40–50% на перспективе трех лет», — отмечает Валентин Гаврилов. Сейчас на рынке, по его словам, наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. «Но возможная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка», — добавляет он. Реальный интерес к некоторым столичным офисным объектам, по информации Валентина Гаврилова, сейчас проявляют российские инвесторы, в также несколько компаний с Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.
Крупнейшие инвестиционные сделки в сегменте высококлассных офисов в Москве в 2015 году
Квартал
Имя объекта
Цена, млн $
Покупатель
Продавец
1
«Эрмитаж Плаза»
195,0
Eastern Property Holdings
Конфиденциально
1
«Метрополис», здание 1
146,00
Hines Global REIT + PPF Real Estate
Capital Partners
2
«Mercedes-Benz Плаза»
76,00
ГК «Регионы»
ASKK Holding
2
«Бахрушина 32–34»
28,50
Horizon Properties
Sponda Plc
3
«Метрополис», здание 3
190,00
Hines Global REIT + PPF Real Estate
Capital Partners
3
«Заречье», БЦ
90,00
O1 Properties
ICT Holding
3
Большой Кисельный переулок, 17/15
33,20
Банк «Восточный экспресс»
Muadib Beteiligung GmbH
Данные CBRE
Читайте также
Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы сократились в два раза
Уровень вакантности московских офисов поставил новый рекорд
О росте количества запросов на качественные активы коммерческой недвижимости со стороны инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока «РБК-Недвижимости» рассказал партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. «Можно с большой долей вероятности прогнозировать, в 2016–2017 годах мы можем увидеть довольно много сделок с привлечением азиатского и ближневосточного капитала, который существенно заместит западные инвестиции. Кроме того, высок интерес и внутренних игроков», — отмечает он.
Позитивным фактором является уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы сейчас можно посчитать. «Еще в начале текущего года вычислить доходность для офисов класса А из-за неопределенности на рынке было крайне сложно, однако сегодня ситуация несколько улучшилась. В первую очередь это связано с относительно стабилизацией на рынке аренды офисных помещений», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Владимир Миронов